政府最新房价数据出炉 东莞楼价涨幅还是称"最"

2007-8-10 11:41:17

日前，迟迟未出的政府最新房价数据终于出炉，数据显示，去年上半年全市住宅均价是3506元/平方米，今年上半年是4692元/平方米，同比增长33.8%。据了解，这是统计局公布官方房价数据以来东莞房价同比上涨幅度最高的一次。

而此前本报发布的中原地产研究部数据更是有55.1%的涨幅，无论是官方数据还是民间数据都表明，今年上半年东莞市住宅的价格确实有较大幅度的增长。业内人士认为，今年上半年供货量不足且需求旺盛、深圳客大举入莞、土地价格飙升等三大因素，推高了房价。但在房价高速增长的同时，各类型物业空置面积都出现明显的增幅，其中别墅、商业营业用房的空置情况比较严重，说明东莞房价存在一定“水分”。

现象

2004年是东莞楼价分水岭

从2003~2007年商品房销售价格走势可以很明显地看到，东莞的房价上涨以2004年为分水岭，2004年后东莞房价开始稳步飙升，除了2004年和2005年的价格涨势平缓外，最近4年东莞的房价每年基本以10％以上的幅度上涨。

进入2007年，东莞房价加速飙升，根据中原地产的研究数据，以广、深、莞三地市场主流产品洋房价格对比，东莞上半年的洋房价格已达每平方米5743元，比2006年上涨9.8％，涨幅甚至比广州洋房还快，由此可见东莞房价在广深两地，特别是深圳房价的带动下，上涨速度明显加快。

原因

三大原因导致楼价上涨

综合各方面的数据分析，导致东莞楼价飞涨的原因有以下三个方面

供给不足拉高房价

根据中原地产研究报告，2007年上半年主城区成交住宅的户均面积为116.6平方米，其中公寓户均面积96.02平方米， 洋房户均面积125.88平方米。通过户均面积的分析可以看到，主城区上半年成交的住宅物业呈现“两头大中间小”的特征，即大户型洋房和小户型公寓两类产品比重较大，而中小户型普通住宅成交较少。

可以看出，目前总价中等、户型面积主要集中在80~120平方米的普通洋房需求稳步增长，但其供给却相对不足。城区小户型公寓、品质较高的中高档洋房等项目有望快速扫货，追涨入市的投资者给市场带来的是房价的快速拉升。

深客来莞买房推升房价

从东莞网上最新签约情况看，全市目前房价飙升最快的表现在两个区域：一是紧靠深圳市的镇区，如塘厦、凤岗、长安、常平等镇，二是市区中心地段。多个镇区开发商表示，其最近的镇区楼盘成交客户中，深圳人的购房比例在不断提高，平均有20％~30％左右，有些楼盘的深人置业比例高达50％以上。

据了解，目前深人来莞投资置业的情况有逐渐蔓延之势，之前仅在镇区置业的深圳人在今年开始涌向城市化程度更高、条件更好的东莞市区置业。在深圳投资客强有力的购买力下，东莞房价抬升势头更为明显，目前市区中心区地段的洋房、公寓已突破6500元/平方米。业界预计，随着深客置业的不断涌入，东莞下半年的房价还会出现一个暴涨的高峰。

土地价格飙升助推房价

深商入莞、城市建设加速两大外因驱动力带动的另一个变化是东莞地价大幅攀升。据东莞市国土局的统计，东莞的一级市场地价2006年同2000年相比，平均单位地价由633.58元/平方米上升到3597.4元/平方米，7年内地价涨了6倍。

今年以来，东莞土地拍卖更是屡创新高，从年初至今，东莞土地拍卖最高价已经连续被3次刷新，最近一次由万科联合竞拍体拿下的塘厦地块，更是以1.5万元/㎡的成交楼面价格创下省内最高楼面地价纪录，成为“广东地王”。

各路开发商看好东莞，东莞土地市场竞争激烈，供不应求，也是导致东莞房价快速上涨的一个内因。

东莞历年商品房数据对比
时间 销售额(亿元) 销售面积(万平方米) 销售均价(元/平方米) 涨幅
2002年 48.39 162.56 2977
2003年 62.45 214.59 2910 -2.3%
2004年 99.36 284.73 3490 19.9%
2005年 168.07 455.55 3689 5.7%
2006年 158.88 379.43 4187 13.5%
2007年上半年 92.73 193.28 4692 33.8%
注：以上为东莞房协的预警数据，计算依据来自统计局及房管局的数据。

隐忧

空置率有加大的趋势

但在房价高速增长的同时，市场也出现了很多让人忧心的现象，尤其是在东莞的城市、房地产市场高速发展下，东莞的城市常住人口没有明显增长，在楼市的表面繁荣下，东莞的物业空置率在不断加剧。2007年第一季度，东莞市商品房空置情况加剧，空置面积共116.3万平方米，环比去年106.54万平方米上升了9.16%；各类型物业空置面积都出现明显的增幅，其中别墅、商业营业用房的空置情况比较严重。

物业回报利润减少、空置率加剧等情况表明，目前东莞房地产市场确实存在一定的“水分”，虽然房价上涨已经势成必然，但市场购房者主体中，投资比例如果不断高涨，甚至成为最重要主力，那么这个城市的房地产发展就很难维持健康和理性。

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